Recommandations et suggestions relatives à l’amélioration des textes
Niveau de détermination du loyer plafond
Les textes en la matière font obligation à tout propriétaire, un mois avant la mise en location de l’immeuble de faire parvenir au Ministère chargé de l’habitat, Président de la Commission permanente de fixation des loyers, les pièces nécessaires à la détermination du coût de construction de l’immeuble à partir duquel l’on procédera au calcul du loyer-plafond.
Bien peu de propriétaires connaissent et accomplissent cette première formalité, fondamentale dans la mesure où elle porte en elle la solution du conflit à savoir le niveau des loyers plafonds.
Détermination du loyer plafond
Le calcul du loyer plafond (moins de 11% de la valeur réelle de l’immeuble) est effectué par les services techniques compétents (ex DNUH ou ex DRUH) à partir d’un barème qui tient compte de nombreux éléments et coefficients de la location.
Le loyer plafond ne doit pas être atteint dans l’esprit du législateur. Mais dans la pratique les quelques rares propriétaires, qui ont satisfait à la procédure, se situent automatiquement au niveau du loyer plafond pendant que les autres crèvent le plafond.
Révision du loyer-plafond
La révision du loyer-plafond, prévue par les textes, doit intervenir le premier janvier de chaque année, sans que cette révision ait un caractère obligatoire. Pour être complet, ajoutons que les ayant faits l’objet d’une fixation de loyer-plafond doivent être situés et numérotés avec, opposée en évidence, la fiche de la commission permanente indiquant le montant du loyer-plafond mensuel. Au regard des pratiques actuelles caractérisées par une tendance atavique de la majorité des propriétaire à échapper à tout prix au privilège l’oralité au sein de structures étatiques qui se veulent modernes, les immeubles avant l’ait l’objet de fixation de loyer-plafond représentent l’exception.
L’acceptation, le mutisme et le piège se referme…
Au delà de cette procédure de détermination et de révision du loyer la porte est naturellement ouverte aux abus et aux conflits opposant des propriétaires de plus en plus conscients que les rapports de force découlant de la crise du logement jouent en leur faveur et des locataires fragilisés par cette crise. Ceux-ci, talonnés par le temps (fonctionnaires mutés devant rejoindre impérativement leur nouveau poste), n’ayant pas beaucoup de latitude, finalement acceptent n’importe quoi à n’importe quel prix. La contestation du loyer par un locataire surgi rarement au début d’un bail. Cette occasion ne lui est pratiquement jamais donnée le piège se referme sur lui au bon vouloir du propriétaire.
Existe t’il une alternative autre que se taire ?
Dans la plupart des cas, les loyers sont abusivement et intempestivement augmentés sans raison valable c’est à dire sans aucun investissement réalisé pour augmenter le confort ou la qualité du logement loué. En pareil cas, le locataire peut s’adresser aux services techniques même s’il n’a conclu qu’un contrat de location verbal pour déterminer la judiciaire s’il le faut.
Dans la pratique peu de locataires acceptent d’aller si loin, même quand ils sont sûrs de leur droit. Ceci, apparemment paradoxal, s’explique par diverses raisons : les lenteurs et les frais de justice à acquitter, et surtout une sorte de répugnance qui participe du tissu socioculturel à se battre contre le droit de propriété pour protéger son propre droit d’usage.
Il y a là assurément une résistance de type socioculturel que l’on n’est pas sûr de vaincre même lorsque les textes incriminés auront été connus de tous. Pour ce faire il faudrait une mutation plus profonde des structures sociales et une amélioration sensible de l’offre et de la demande de logement. Ces loyers libres sont évidemment très variables : ils sont fonction du type d’immeuble et ils reflètent le contraste centre-périphérie.
Les rapports propriétaires et locataires présentent deux autres aspects non moins importants qu’il nous faille bien voir. Si le premier de ces aspects donne lieu a moins d’apprêté, le second s’agissant du droit de reprise provoque souvent des expulsions illégales.
(à suivre)
01/12/2003
Cheich Abd El Kader, architecte
-abdelkader@afribone.net.ml
