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Contexte social

Lacunes de l’intervention

Elles sont de trois types :

– l’absence d’un cadre d’application des textes,
– les difficultés liées à l’estimation des loyers plafonds, et
– l’absence d’une large information (même si nul n’est censé ignoré la loi) et de fixation des loyers.

Absence d’un cadre d’application des textes

Des difficultés liées à l’estimation des loyers plafonds et de l’absence d’instructions et de textes d’application relatifs à la réglementation des loyers découlent les conséquences suivantes :
– les loyers sont toujours fixés au gré des bailleurs,
– l’expulsion des locataires reste arbitraire,
– les parties ne respectent pas leurs obligations (articles 2, 3, 4 et 5 du décret 146),
– l’absence d’un cadre de concertation entre les services chargés de l’application du décret,
– le non respect des textes par des sociétés en charge de la gestion immobilière,
– l’inexistence d’organisation appropriée pour la défense des intérêts des locataires.

Par ailleurs il reste à réfléchir sur le rôle, la composition, la mission de la commission permanente d’une part et sur les modalités d’actualisation ou de mise à jour du décret n° 146.

Inadaptation de la valeur du loyer plafond aux conditions économiques

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La 1ère difficulté

L’évaluation du loyer plafond sur la base de l’investissement est délicate. En effet, la part de matériaux importés sujette à des variations conjoncturelles, interdit toute évaluation équitable. Par exemple deux immeubles de même configuration réalisés simultanément peuvent présenter une nécessité des investissements différents selon l’utilisation de matériaux importés.

La 2ème difficulté

Elle concerne l’actualisation des prix plafonds selon leur localisation. Il convient de citer à titre d’exemple le cas d’une évaluation de deux (2) pièces en banco de 25 m² de surface bâtie couverte en tôles ondulées et situées non loin du centre-ville, dont le loyer mensuel selon les barèmes de 1967 est de 1.500 Fcfa contre un loyer mensuel perçu de 15.000 F.cfa en l989.

Absence d’une campagne d’information de la population
Le manque d’information et d’éducation de la population sur le problème aussi délicat que celui de la réglementation du loyer a conduit à une situation telle que l’application des dispositions réglementaires provoquera des réactions et des comportements anti-sociaux.

Que faire alors ?

Il faudra entreprendre une action continue d’information, d’éducation et de communication avec la population. Cela permettra graduellement de vaincre les résistances à la réglementation et de faire mieux connaître aux propriétaires et aux locataires leurs droits et devoirs.

Une belle référence est le cas des baux à usage commercial, industriel, artisanal et professionnel et des logements administratifs qui posent moins de problèmes dans la mesure où, leurs occupants signent un contrat très explicite sur les obligations des parties sans focalisation sur un type particulier d’immeubles.

Les études existantes étant lacunaires ou restreintes, inspirons-nous alors des textes régissant les bâtiments administratifs pour élaborer le catalogue de réparations à la charge du propriétaire ou du locataire.

Pourrais-je vous dicter une certaine conduite ?
Alors faites votre e la devise suivante :
 » Dormir chez autrui, c’est dormir dehors  »

(à suivre)

24/11/2003

Cheich Abd El Kader, architecte
-abdelkader@afribone.net.ml