Contexte institutionnel
Qu’est ce la location ?
La location du logement, de façon générale, concerne divers acteurs en situation permanente de procédure. Définissons d’abord le mot location.
Le code civil, en son article 1709, définit la location comme étant un contrat sur lequel l’une des parties s’engage à faire jouir l’autre d’une clause pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celui-ci accepte de lui payer.
Cet état de fait constitue de nos jours un type particulier de rapports sociaux entre locataires et propriétaires. Ces rapports, à la limite souvent des conflits, constituent un creuset structurant la pleine autorité de l’état et préservant le pouvoir d’achat du locataire.
Vers un contrat
De par cette définition, il s’agit d’un contrat qui donne naissance à des obligations réciproques le bailleur étant tenu d’assurer au preneur la jouissance de l’immeuble et le prévenir de payer un loyer.
Le contrat de location est à titre onéreux et cela veut dire que le paiement d’un loyer est indispensable. Le locataire ne peut en aucun cas bénéficier de l’usage gratuit. A la limite, le loyer est modique.
C’est un contrat à exécution successive autrement dit le rapport contractuel est censé s’étendre sur un temps plus ou moins long.
Autres notions
Le bail :confère un droit de jouissance temporaire ce qui le différencie de la vente.
La vente : on ne le fait qu’une seule fois, à moins d’une mauvaise intention.
L’usufruit : Il se distingue également de la vente, car ne démembre pas de la propriété.
Il en résulte que le preneur n’est qu’un détenteur précaire.
Maintenant, tentons de dégrossir les points saillants de ces documents de référence afin de satisfaire les parties, à savoir locataire et propriétaire.
La puissance publique et les activités de location
Dans le secteur locatif le gouvernement du Mali est intervenu en 1967 dans le souci de donner un cadre réglementaire à cette activité par l’adoption des décrets n° 130/PG-RM du 29 août 1967 portant modalités de fixation des loyers plafonds des immeubles bâtis, et n° 146/PG-RM du 27 septembre 1967 portant réglementation des loyers des locaux d’habitation en république du Mali.
Est-il prévu une équipe en charge de la fixation de loyer plafond ?
Selon l’esprit du décret n° 130, la détermination du loyer plafond est de la compétence d’une commission permanente composée des services suivants :
– DRUC (actuel DRUH) : 3 membres,
– Domaines : 1 membre,
– Contributions directes: 1 membre, et
– Municipalité : 1 membre.
L’attestation d’évaluation du loyer plafond doit être remplie et signée par la direction de l’urbanisme et de la construction.
Comment déterminer le loyer plafond d’un immeuble ?
La valeur locative s’obtient en appliquant à la valeur calculée de l’immeuble un coefficient moyen de correction relatif à l’entretien, à la localisation et à l’aménagement du terrain. Le loyer mensuel, qui est égal au 1/12 du loyer annuel ne peut excéder 11% de la valeur nette de l’immeuble bâti.
Il est composé comme suit :
– Amortissement annuel du coût de la construction 4%,
– Prévision pour l’entretien : 2% du coût de construction.
– A ces éléments s’ajoute la valeur des impôts et ou taxes en vigueur.
Selon l’article 5, les immeubles dont les loyers plafonds seront fixés devront être situés, numérotés et une fiche préparée à cet effet par la commission permanente. Cette fiche portera le montant du loyer et sera affichée sur l’immeuble. Le loyer ainsi fixé doit être révisable tous les ans par une réévaluation de l’immeuble.
Il faut préciser que la commission permanente, telle que décrite plus haut, n’a jamais vu le jour.
Réglementation des rapports entre locataire et bailleur
Le décret n° 146
Le décret n° 146 du 27 septembre 1967 donne les principes de cette réglementation. Il traite des obligations du bailleur et du preneur, de la procédure de contestation concernant le montant du loyer, du droit de maintien dans les lieux, des infractions et pénalités en matière de location.
Ainsi, selon le décret, tout immeuble bâti doit être livré en bon état, exempt de réparation de toutes pièces, mêmes des réparations locatives (réparations relatives au carrelage, aux vitres et aux serrures, etc.) et exempt de tous les vices susceptibles d’en compromettre l’habitabilité.
Vous et lui
Le propriétaire pendant toute la durée du bail est tenu de faire les grosses réparations et le locataire les réparations locatives.
Les contestations relatives au montant du loyer doivent être portées devant le juge du lieu où la contestation a été faite.
Le droit de maintien dans les lieux est applicable aux locataires de bonne foi, c’est à dire à ceux qui s’acquittent régulièrement de leurs frais de location.
Par ailleurs, le droit de reprise est reconnu au propriétaire, pour peu qu’il souhaite rénover son immeuble ou y faire loger les siens.
L’article 19 frappe de nullité tout accord ou convention faites pour dissimuler les exigences dudit décret, en particulier la fixation d’un loyer excessif.
(à suivre)
17/11/2003
Cheich Abd El Kader, architecte
-Abdelkader@afribone.net.ml
